Mənzil hansı qiymətə qədər yaxşı investisiyadır?

Bakıda mənzil qiymətləri artdıqca belə bir sual yaranır: Aldığımız mənzil həqiqətən yaxşı investisiyadır, yoxsa sadəcə baha qiymətə daşınmaz əmlak alırıq?

Milli.Az xəbər verir ki, iqtisadçı Eldəniz Əmirovun sözlərinə görə, bunu qiymətləndirməyin ən sadə yollarından biri mənzilin alış qiyməti ilə onun gətirdiyi kirayə gəlirini müqayisə etməkdir:

"Məsələn, 100 min manata alınan mənzil ayda 500 manat kirayə gəliri gətirirsə, illik gəlir 6 min manat, yəni mənzilin qiymətinin 6 faizi olur. Qiymətlər və kirayə dəyişməzsə, bu halda mənzil təxminən 17 ilə öz alış qiyməti qədər kirayə gəliri yaradır. Praktik yanaşmada mənzilin qiyməti 15 illik kirayə gəlirindən aşağıdırsa, onu kirayə gəliri baxımından yaxşı investisiya hesab etmək olar. 15-20 il normal interval sayılır. Bu müddət 20 ildən yuxarı qalxdıqca isə kirayə gəlirliliyi zəifləyir. Məsələn, 100 min manatlıq mənzil ayda 560 manat kirayə gətirirsə, ümumi kirayə gəlirliliyi təxminən 6,7 faiz, 420 manat gətirirsə 5 faiz, 300 manat gətirirsə cəmi 3,6 faiz təşkil edir".

E.Əmirov hesab edir ki, investisiyanı yalnız kirayə gəliri ilə qiymətləndirmək düzgün deyil. Mənzil həm də zamanla bahalaşa bilər:

"Məsələn, illik inflyasiya 6 faiz, mənzilin nominal qiymət artımı isə 10 faiz olarsa, real qiymət artımı təxminən 3,8 faiz təşkil edir. Yəni 100 min manatlıq mənzil bir il sonra 110 min manat olsa da, həmin 10 min manatın hamısını real qazanc hesab etmək olmaz. Artımın bir hissəsi pulun dəyər itirməsi ilə bağlıdır".

Nəzərə çatdırıb ki, digər tərəfdən, kirayə gəlirinin də hamısı xalis qazanc deyil. Mənzilin boş qaldığı dövrlər, təmir və amortizasiya xərcləri, vergilər, bina və idarəetmə ödənişləri kimi əlavə xərclər nəzərə alınmalıdır. Buna görə investisiyanın qiymətləndirilməsində ümumi deyil, bütün xərclər çıxıldıqdan sonra əldə olunan xalis kirayə gəlirinə baxmaq daha doğrudur:

"Məsələn, 100 min manatlıq mənzil ayda 500 manat kirayə gətirirsə, ümumi kirayə gəlirliliyi 6 faizdir. Şərti olaraq illik xərcləri mənzilin dəyərinin 1,5 faizi götürsək, xalis kirayə gəlirliliyi 4,5 faizə düşür. Mənzilin qiyməti həmin il 10 faiz artarsa, ümumi nominal gəlirlilik təxminən 14,5 faiz təşkil edir. 6 faizlik inflyasiyanı nəzərə aldıqda isə real gəlirlilik təxminən 8 faiz olur. Buradakı 1,5 faiz yalnız hesablama üçün götürülmüş şərti xərcdir".

Deməli, "Mənzil kirayə ilə neçə ilə özünü çıxarır?" sualı vacib olsa da, investisiyanın effektivliyini müəyyənləşdirmək üçün təkbaşına kifayət etmir.

Əsas yanaşma belədir:

Mənzilin investisiya gəliri = xalis kirayə gəliri + mənzilin qiymət artımı - inflyasiyanın təsiri.

Eldəniz Əmirov qeyd edir ki, burada daha bir vacib məqam alternativ gəlirdir:

"Yəni eyni 100 min manatı mənzilə yatırmaq əvəzinə depozitdə, istiqrazda və ya digər investisiya alətində saxlamaqla nə qədər gəlir əldə etmək mümkün olardı? Mənzil digər investisiya alətləri ilə müqayisədə daha az likviddir".

Bundan başqa bildirib ki, kirayəçi tapmaq, təmir, boş qalma və satış kimi risklər də mövcuddur. Buna görə daşınmaz əmlakın gəlirliliyi daha az riskli alternativ investisiyadan kifayət qədər yüksək deyilsə, həmin mənzili yaxşı investisiya adlandırmaq çətindir.

İqtisadçı hesab edir ki, "Bu mənzil 100 min manatdır, onu neçə manata kirayə verə bilərəm?" sualından daha vacibi "Bu mənzil ayda 500 manat kirayə gətirirsə, investisiya kimi ona maksimum neçə manat verməyə dəyər?" sualıdır:

"Çünki bazar qiyməti ilə investisiya dəyəri eyni anlayış deyil. Mənzilin bazarda hansı qiymətə satılması başqa, onun həmin qiymətə investisiya kimi nə qədər sərfəli olması isə tamam başqa məsələdir".

Müəllif: Mina Mikayılova (Milli.Az müxbir)