Mənzil bazarında qiymət enəcək?

Son bir il ərzində Bakı şəhəri üzrə təkrar mənzil bazarında qiymətlər artım meylini davam etdirib. 2024-cü ilin aprelindən 2025-ci ilin aprelinədək olan dövrdə orta qiymətlərdə ikirəqəmli artım faizi (təxminən 10-15%) qeydə alınlb, bazarda durğunluq müşahidə olunan qısa mərhələlər istisna olunmaqla ümumi trend bahalaşma yönündə olub.

Bunu Trend-ə açıqlamasında Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının mətbuat katibi Elnur Fərzəliyev deyib.

Qurum rəsmisi vurğulayıb ki, xüsusilə yeni tikili mənzillər seqmentində yüksək tələbat qiymətləri sürətlə artırıb:

"Bazarın canlanması nəticəsində satışa çıxarılan mənzillərin sayı artsa da (təklif genişlənsə də), bu artım tələbi tam ödəmədiyi üçün qiymətlər yenə yüksəlib. Qiymət artımı ölkədəki ümumi inflyasiya səviyyəsindən dəfələrlə yüksəkdir - məsələn, 2025-ci ilin rübündə mənzil qiymətləri artımı ölkə üzrə istehlak inflyasiyasını 2,6 dəfə üstələyib".

O bildirib ki, bazar strukturunda da nəzərəçarpan dəyişikliklər müşahidə edilib:

"İpoteka qaydalarındakı dəyişiklik (böyük məbləğli ödənişlərdə mənbə tələbi və köhnə evlərin kreditləşməsinə məhdudiyyət) əvvəlcə bazarda aktivliyi azaltsa da, sonradan alıcılar bu vəziyyətə adaptasiya oldular. Nəticədə köhnə mənzil seqmentində qiymətlər nisbətən sabit qaldı, yeni mənzillər seqmentində isə artım davam etdi. Bazarda investisiya məqsədli alıcıların fəallığı artıb - insanlar daşınmaz əmlakı, xüsusən də tikilməkdə olan yeni binalardakı mənzilləri sərmayə kimi görür və alırlar. Bu da struktur olaraq bazarda daha çox yeni tikili mənzilin dolaşımda olmasına gətirib çıxarır. Belə struktura dəyişiklikləri orta qiymətlərin hesablanmasına da təsir edir; lakin ümumilikdə, 2024-2025 dövründə bazar strukturundakı dəyişimin qiymət artımına təsiri məhdud olub (yəni bahalaşmanı əsasən real tələb təzyiqi şərtləndirib)".

Onun sözlərinə görə, qiymət artımının səbəbləri barədə ekspertlər bir sıra amilləri önə çəkirlər:

"İlk növbədə, tikinti xərclərinin və materiallarının bahalaşması yeni mənzillərin maya dəyərini yüksəldir, bu da satış qiymətlərinə təsir edir. Eyni zamanda, manatın alıcılıq qabiliyyətinin sabitliyi və daşınmaz əmlaka yatırımın cəlbedici olması da əhalinin əmanətlərini mənzilə yönəltməsinə səbəb olur. Son illərdə bank əmanət faizlərinin aşağı olması fonunda və bəzi iqtisadi qeyri-müəyyənlik şəraitində mənzil almaq kapitalın qorunması və artırılması üçün əsas vasitələrdən birinə çevrilib. Xüsusilə, köhnə binaların sökülüb yenilənməsi proqramı (məşhur "pilot layihələr") gələcəkdə mənzilə tələbin daha da artacağı gözləntisini yaratdığı üçün bu da qiymətləri yüksəldən amil kimi qeyd olunur. İpoteka kreditləşməsinin davam etməsi və genişlənməsi də alıcılıq qabiliyyətini dəstəkləyərək bazara əlavə tələb gətirir".

Elnur Fərzəliyev qeyd edib ki, 2024-2025-ci illərdə Bakı təkrar mənzil bazarı aktiv fazadadır - qiymətlər yüksəlir, alqı-satqı sayları artmaqdadır.

"Bazarda təklif artsa da, tələb daha yüksək templə artdığından qiymətlər ucuzlaşmır. Ekspert proqnozlarına görə, yaxın perspektivdə də Bakıda mənzillərin ucuzlaşması gözlənilmir; əksinə, müəyyən fasilələrlə bahalaşma davam edə bilər. Bunun başlıca səbəbi odur ki, mövcud yüksək qiymətlərdən belə mənzil alan alıcılar var - yəni tələb yetərincə güclüdür. Eyni zamanda, şəhərdə yeni çoxmənzilli binaların tikinti xərcləri (torpaq qiyməti, materiallar və s.) durmadan artır ki, bu da təklif qiymətlərini aşağı salmağa imkan vermir.

Beləliklə, bir illik təhlil göstərir ki, Bakı daşınmaz əmlak bazarı 2024-2025-ci illərdə yüksəliş dövründədir. Qiymətlərin artması demoqrafik və investisiya amilləri, tikinti sektorunun vəziyyəti və makroiqtisadi sabitlik kimi faktorların birgə təsiri nəticəsində baş verir. Bazar strukturunda yeni və köhnə tikililərin nisbəti, eləcə də bahalı-uсuz seqmentlərin payı dəyişsə də, ümumi trendə təsir edən əsas faktor yenə güclü tələbin mövcudluğu və məhdud təkliflə rəqabətidir. Alıcılar tərəfindən mənzilə olan maraq yüksək qaldıqca və iqtisadi şərait ciddi dəyişmədikcə, qiymətlərin yaxın gələcəkdə sabitləşməsi və ya enməsi real görünmür - bazarda artım meyli hələlik davam edəcək", - deyə o qeyd edib.

Milli.Az