Bakıda 9 mərtəbələr niyə 5 mərtəbələrdən bahadır? - Qiymətlər

Bakıda mənzil bazarında binanın mərtəbə sayı qiymətə təsir edən amillərdən biridir. Statistik məlumatlar da göstərir ki, daha çoxmərtəbəli binalarda mənzillərin həm ümumi, həm də 1 kvadratmetr üzrə orta qiyməti daha yüksəkdir.

Milli.Az-ın araşdırmasına görə, 2025-ci ilin yekunlarına əsasən, 1-5 mərtəbəli binalarda mənzillərin 1 kvadratmetrinin orta qiyməti 1 866 manat, 6-9 mərtəbəli binalarda isə 2 030 manat təşkil edib. Beləliklə, 6-9 mərtəbəli binalarda 1 kvadratmetr orta hesabla 164 manat və ya təxminən 8,8 faiz daha baha olub.

Ümumi mənzil qiymətində də fərq nəzərə çarpır. 1-5 mərtəbəli binalarda mənzilin orta qiyməti 89 069 manat olduğu halda, 6-9 mərtəbəli binalarda bu göstərici 124 331 manat olub. Başqa sözlə, 6-9 mərtəbəli binalarda mənzilin orta qiyməti 35 262 manat və ya təxminən 39,6 faiz daha yüksək olub.

Bu rəqəmlər göstərir ki, 9 mərtəbəli binaların 5 mərtəbəli binalardan daha baha olması yalnız alıcıların subyektiv seçimi deyil. Mərtəbə sayı ilə mənzil qiyməti arasında bazar üzrə müəyyən fərq müşahidə olunur.

9 mərtəbəli binalar niyə bahadır?

Əsas səbəblərdən biri liftin olmasıdır. 5 mərtəbəli binaların böyük hissəsində lift yoxdur. 9 mərtəbəli binalarda isə lift mənzilin gündəlik istifadəsini daha rahat edir və xüsusilə yuxarı mərtəbələrdə yerləşən mənzillər üçün mühüm üstünlük sayılır.

Bundan başqa, 9 mərtəbəli binaların bir hissəsi daha əlverişli yaşayış massivlərində yerləşir. Metroya, əsas yollara, məktəblərə, ticarət obyektlərinə və ictimai nəqliyyata yaxınlıq mənzilin qiymətini artırır.

Burada binanın yerləşdiyi ərazi ilə mərtəbə sayını bir-birindən ayırmaq da vacibdir. Çünki 9 mərtəbəli binaların daha baha olmasının müəyyən hissəsi onların yerləşdiyi ərazilərin daha yüksək bazar dəyəri ilə bağlı ola bilər.

5 mərtəbəli binaların əsas problemi nədir?

Bakıda 5 mərtəbəli binaların böyük hissəsi sovet dövründə inşa edilib. Bu tikililərdə mənzillərin sahəsi və planlaşdırılması daha məhdud ola bilər.

Bir sıra binalarda liftin olmaması, kommunal xətlərin köhnəlməsi, dam örtüyü və fasadla bağlı problemlər də mənzilin bazar dəyərinə təsir göstərir.

Lakin bu, bütün 5 mərtəbəli binaların ucuz olması demək deyil. Mərkəzi ərazilərdə yerləşən, yaxşı təmir edilmiş, sənədləri qaydasında olan və metroya yaxın 5 mərtəbəli mənzil şəhərin kənarında yerləşən 9 mərtəbəli mənzildən daha baha ola bilər.

İpotekaya yararlılıq da qiymət fərqini artırır

Mənzilin ipotekaya yararlı olması da qiymətin formalaşmasında mühüm rol oynayır.

Çıxarışı olan və bankın ipoteka tələblərinə cavab verən mənzillər daha geniş alıcı kütləsinə çıxır. Çünki alıcı mənzilin alınması üçün bank kreditindən istifadə edə bilər.

Əksinə, sənədlərində problem olan və ya ipoteka tələblərinə cavab verməyən mənzillərin potensial alıcı dairəsi daha məhdud olur. Buna görə eyni ərazidə, eyni sahəyə malik iki mənzil arasında belə ciddi qiymət fərqi yarana bilər.

Məsələn, 9 mərtəbəli binada yerləşən, çıxarışlı və ipotekaya yararlı 70 kvadratmetrlik mənzil ilə 5 mərtəbəli binada yerləşən, sənədləri ipoteka üçün uyğun olmayan eyni sahəli mənzilin qiyməti eyni olmaya bilər.

Mənzərənin də qiyməti var

9 mərtəbəli binaların yuxarı mərtəbələrində yerləşən mənzillərin başqa bir üstünlüyü açıq mənzərədir.

Qarşısında başqa bina olmayan, şəhərə və ya dənizə baxan mənzillər alıcı üçün daha cəlbedici ola bilər. Mənzil daha çox günəş işığı alır, havalanma imkanları yaxşı olur və şəhər panoraması əlavə üstünlük yaradır.

Buna görə eyni binada belə mərtəbədən asılı olaraq kvadratmetr qiymətləri fərqlənə bilər.

Rəqəmlərlə müqayisə

2025-ci ilin yekun məlumatlarına əsasən:

Bu statistikaya əsasən 6-9 mərtəbəli binalarda 1 kvadratmetr 1-5 mərtəbəli binalarla müqayisədə 164 manat bahadır. 70 kvadratmetrlik mənzil üzərindən hesablasaq, bu fərq təxminən 11 480 manat edir.

Lakin bu hesablamanı konkret mənzilin satış qiyməti kimi qəbul etmək olmaz. Göstəricilər bina qrupları üzrə orta qiymətlərdir və konkret mənzilin qiyməti rayon, küçə, bina, mərtəbə, təmir, sahə, sənədlər və digər xüsusiyyətlərə görə dəyişir.

Bakıda hazırkı qiymət səviyyəsi necədir?

2026-cı ilin sentyabrında müxtəlif bazar məlumatlarında Bakıda mənzillərin median kvadratmetr qiyməti təxminən 2 582-2 784 manat aralığında göstərilir. Məsələn, aktiv elanlar üzrə bir məlumatda şəhər medianı 2 582 manat/m², digər bazar məlumatında isə 2 784 manat/m² təşkil edir. Bunların elan qiymətləri və ya aktiv bazar məlumatları olduğunu nəzərə almaq lazımdır, yəni faktiki bağlanmış sövdələşmələrin qiyməti ilə eyni olmaya bilər.

Rayonlar üzrə də ciddi fərq var. 2026-cı ilin sentyabr məlumatlarında Nərimanovda median qiymət 3 159-3 210 manat/m², Nəsimidə 3 034-3 119 manat/m², Yasamalda isə təxminən 2 849-2 975 manat/m² göstərilir.

Bu səbəbdən 5 və 9 mərtəbəli binaları müqayisə edərkən yalnız mərtəbə sayına əsaslanmaq düzgün deyil.

Əsas məsələ təkcə mərtəbə sayı deyil

Mənzilin qiymətini bir neçə amilin birgə təsiri müəyyən edir:

• binanın yerləşdiyi ərazi;

• metroya və əsas yollara yaxınlıq;

• mənzilin sahəsi;

• otaqların planlaşdırılması;

• binada liftin olması;

• mənzilin hansı mərtəbədə yerləşməsi;

• mənzərənin açıq və ya qapalı olması;

• təmir vəziyyəti;

• çıxarışın olması;

• ipotekaya yararlılıq;

• binanın texniki vəziyyəti;

• kommunal xətlərin vəziyyəti;

• binanın ətrafındakı infrastruktur.

Beləliklə, statistik göstəricilər 6-9 mərtəbəli binalarda mənzillərin 1-5 mərtəbəli binalarla müqayisədə orta hesabla daha baha olduğunu göstərir. 2025-ci ilin məlumatında kvadratmetr üzrə fərq təxminən 8,8 faiz olub. Bununla belə, konkret mənzilin qiymətini müəyyən edən əsas amillərdən biri yenə də lokasiya və mənzilin hüquqi, texniki və fiziki vəziyyətidir.

Milli.Az saytının baş redaktor müavini Fərid Zöhrabov