Güya bizə yardım edirlər, amma...
21 Noyabr 2012 19:33
Azərbaycanda həm qanun, həm də dünya təcrübəsinin əksinə olaraq daşınmaz əmlak maklerləri həm alıcıdan, həm də satıcıdan əmlakın 2 faizi miqdarında pul aldığı halda göstərdiyi xidmət demək olar ki, sıfra bərabərdir.
Maraqlıdır, maklerlərin fəaliyyətini tənzimləyən hər hansı qanun-qayda varmı? Hansı qanunvericilikdə göstərilib ki, makler tərəflərin alqı-satqı əməliyyatında iştirak edən hər iki tərəfdən 2 faiz xidmət haqqı alınmalıdır? Yaxud, alınan 2 faiz müqabilində makler tərəflərə hansı xidmətləri göstərməlidir?
Azərbaycanda faizlər aşağıdır, amma...
Əvvəlcə xarici ölkələrin təcrübəsinə nəzər yetirək. Rusiyada maklerlərin xidmət haqqı 2-8 faiz arasında dəyişir. Bu, satılan evin qiymətindən asılıdır. Əgər ev yüksək qiymətə satılırsa, faiz azala bilər.
Amerika və Qərbi Avropada isə makler haqqı 6-8 faiz arasında dəyişir. Türkiyədə isə əmlakçılara evin dəyərinin 3 faizi verilir.
Göründüyü kimi, dünyanın müxtəlif yerlərində maklerlərə verilən haqq müxtəlifdir və Azərbaycan bu sırada əmlakçılara ən az pul ödənilən ölkə sayıla bilər. Amma indi də gəlin sözügedən ölkələrdə əmlakçıların gördüyü işə nəzər yetirək. Dünənki sayımızda da qeyd etdiyimiz kimi, əgər əmlakçı mənzili satırsa, əvvəlcə ev sahibi ilə müqavilə imzalayır və müqavilədə aşağıdakı xidmətlər nəzərdə tutulur:
1. Reklamın müvafiq İnternet saytlarında, nəşrlərdə yerləşdirilməsi;
2. Alıcı üçün evin hazırlanması;
3. Evin alıcıya göstərilməsi;
4. Alqı-satqı prosesi baş tutarsa, sənədlərin qaydaya salınması;
5. Evin alıcının adına keçirilməsi.
Azərbaycanda isə əmlakçı aldığı faiz müqabilində aşağıdakı işləri görür:
1. Reklamın qəzet və saytlarda yerləşdirilməsi;
2. Alıcı ilə satıcının görüşdürülməsi.
Aya 6-10 min manat qazanc
Azərbaycanda makler haqqının aşağı olduğunu dedik. Amma kiçik bir hesablama aparsaq, görərik ki, 2 faiz o qədər də balaca rəqəm deyil. Məsələn, ev 50 min manata satılırsa, bunun 2 faizi 1000 manat edir. Azərbaycanda maklerlərin hər iki tərəfdən - alandan və satandan - faiz aldığını nəzərə alsaq, 50 min manatlıq evdən bir maklerin 2 min manat qazandığını görərik. Amma satılan evlər 50 min manatdan yüksək də ola bilər. Makler aya təxminən 2-3 ev satdıqda bir aylıq qazanc 6-10 min manat arasında dəyişə bilər.
Maklerlər vergidən yayınırlar
Qeyd edək ki, inkişaf etmiş ölkələrdə əmlakçılar qazanclarının müəyyən hissəsini vergi kimi ödəyir. Çünki ortada əmək müqaviləsi, çek var.
Azərbaycanda vəziyyəti öyrənmək üçün əmlakçılar və əmlakçılar vasitəsilə mənzil alanlarla söhbətləşdik. Məlum oldu ki, heç bir əmlakçı alıcı, yaxud satıcı ilə müqavilə imzalamır. Maklerlərin haqlarını alarkən çek vermələrinə gəlincə, yalnız böyük şirkətlərdə hər 10-15 əməliyyatdan birində çek yazılır, ancaq bu çeki heç xidmət göstərən tərəflərə verməyə ehtiyac olmur. Çünki söhbətləşdiyimiz əmlakçılar da, ev alıb satan vətəndaşlar da dedilər ki, çekə heç vaxt ehtiyac olmayıb. Bir sözlə, çek yalnız vergiləri ödəmək üçün lazım olur ki, bu da dediyimiz kimi, hər alqı-satqı əməliyyatı baş tutanda istifadə edilmir.
Vergilər Nazirliyindən öyrəndik ki, əmlakçılıqla məşğul olan şirkətlər sadələşdirilmiş vergi, yəni qazanclarının 4 faizini dövlətə ödəyirlər. Onların nə qədər qazandıqlarına gəlincə, mətbuat xidmətindən bu barədə məlumatları olmadıqlarının bildirdilər.
Əmlakçılar hansı qanunla işləyirlər?
Dediyimiz kimi, Azərbaycanda maklerlər daşınmaz əmlak üçün əsasən 2, bəzi hallarda 1 faiz haqq alırlar. Bazardakı bu sabit qiymətin hansı qanun-qaydaya əsasən qoyulduğuna gəlincə, daşınmaz əmlak sahəsində ən böyük şirkətlərdən biri olan "Fortuna"dan bildirdilər ki, bu faizi bazar qayda-qanunlarına əsasən müəyyənləşdiriblər: "Bazarda maklerlər nə qədər alır, biz də o qədər alırıq. Özü də biz digər firmalardan fərqli olaraq müştərinin sənəd işlərini də görürük".
Əmlak Bazarı İştirakçıları İctimai Birliyinin icraçı direktoru Ramil Osmanlı bizimlə söhbətində bildirdi ki, sözügedən faizi əmlakçılar özləri müəyyən ediblər. Heç bir qanunda miqdar göstərilməyib: "Bakı şəhərində rieltor (makler- L.M.) fəaliyyəti geniş yayılsa da, bu fəaliyyət növü hələ ki, tam olaraq formalaşmış hesab oluna bilməz. Problem ondadır ki, Azərbaycanda rieltor fəaliyyəti haqqında qanunvericilik mövcud deyil. Əmlakçıların fəaliyyəti yalnız Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulmuş vasitəçiliklə bağlı müddəada özünü göstərir. Mülki Məcəlləyə görə, vasitəçiliklə bağlı haqqı satıcı ödəməlidir. Satıcının vasitəçiyə verdiyi puldan isə vasitəçi vergi ödəməlidir. Azərbaycanda isə rieltorlar həm alıcı, həm də satıcıdan pul alırlar. Buna görə də əmlak bazarındakı anlaşılmaz vəziyyəti tənzimləmək üçün rieltorlarla bağlı qanunvericiliyin qəbul olunması vacibdir".
Parlament layihəni bəyənməyib
MBA Konsaltinq Şirkətinin rəhbəri Nüsrət İbrahimov bizimlə söhbətində bildirdi ki, əmlakçıların işinin tənzimlənməsi ilə bağlı qanun layihəsi hazırlayıb deputatlardan birinə təqdim ediblər: "Bildiyimizə görə, layihə ilə bağlı müzakirələr gedib, ancaq müzakirələr bununla da bitib".
Milli Məclisin iqtisadi siyasət komitəsinin üzvü, iqtisadçı millət vəkili Əli Məsimlidən öyrəndik ki, sözügedən məsələylə bağlı əmlak məsələləri ilə məşğul olan qeyri-hökumət qurumlarından biri onlara layihə təqdim edib: "Layihə qanun layihəsi hansısa xarici sponsorun dəstəyilə hazırlanmışdı, amma zəif idi. Üzərində işlədik, amma tərəf-müqabillərimizdən hələlik heç bir xəbər yoxdur".
Maklerlər necə aldadır?
Ramil Osmanlı sözügedən sahədə qanunvericiliyin olmaması səbəbindən haqları tapdanan, aldanan istehlakçıların kifayət qədər olduğunu dedi: "Kifayət qədər belə hallarla rastlaşmışıq ki, maklerlər vətəndaşın etibarından sui-istifadə edib evi ikiqat baha qiymətə satıb. Yaxud pulu götürüb aradan çıxan maklerlərlə də rastlaşmışıq. Belə bir halla da qarşılaşmışıq, vətəndaş xaricdə, ya da Azərbaycanın başqa regionunda olduğundan evini satmaq üçün maklerə həvalə edir, makler də evi satmaq əvəzinə, günlük kirayəyə verib pul qazanır. Dəfələrlə əmlak işləri ilə bağlı maklerlər barədə cinayət işi qaldırıldığını KİV-dən eşitmişik. Bu baxımdan rieltorların fəaliyyətinə Azərbaycanda birmənalı münasibət yoxdur".
"Havada qalan" sakinlər
İndi isə maklerlər tərəfindən aldanan istehlakçıları dinləyək. Vaqif 2008-ci ildə Yeni Yasamalda "belıy lebed" adlanan çoxmərtəbəli binada ev alıb. Deyir ki, mənzil alarkən makler onu arxayın etdi ki, bu il binaya qaz çəkiləcək: "Hətta qaz xətlərini mənə göstərdi. Mən də binada 90 faiz yaşayış olduğunu gördüm və maklerə inandım. Həm də ona 1200 manat pul vermişdim deyə, aldatdığını düşünməzdim. Köhnə evimi satdım və maklerin göstərdiyi mənzili aldım. Evi satandan sonra 2-3 ay satdığım evdə qeydiyyatda qalmam üçün ev sahibi ilə razılaşmışdım. Çünki qaz çəkilmədən evin "kupça"sını almaq mümkün deyil. Fikirləşirdim ki, ilin sonudur və maklerin dediyi kimi, o vaxtacan qaz veriləcək. 5 ilə yaxındır ki, burada yaşayıram, nə binaya qaz çəkilib, nə də mənzilimizə qeydiyyata düşmüşük. Mən qohumumgilin evində, yoldaşım və uşaqlarım isə qayınatamın evində qeydiyyatdadırlar".
Qeyd edək ki, qaz çəkilmədiyindən "kupça" verilməyən bina sakinlərindən bəziləri "havada qalmamaq" üçün müvəqqəti olaraq polis şöbələrində qeydiyyatda olurlar.
Bir mənzil 11 nəfərə satılıb
Ceyhunə də aldanmağının günahını maklerlərdə görür. Deyir ki, 2008-ci ildə onlara xidmət göstərən makler Yeni Yasamalda yarımçıq binadan mənzil almalarını məsləhət görüb: "Makler və mənzil alacağımız "Muray" MMC-dən dedilər ki, ilin sonunadək bina hazır olacaq. Biz də mənzili aldıq, amma indiyədək hələ də kirayədə yaşayırıq. Ötən il məlum oldu ki, elə mənzil var ki, "Muray" MMC tərəfindən 11 nəfərə satılıb. Ən yaxşı vəziyyət bizdə idi. Bizim mənzil cəmi 4 nəfərə satılmışdı. Deməyəsən, makler şirkətlə birgə işləyirmiş və şirkət maklerlərin köməyi ilə müştəri tapıb 1 mənzili bir neçə nəfərə satırmış".
Qeyd edək ki, sözügedən halda bir şirkət evi tikməyə başlayır və mənzillər hələ hazır olmamışdan satır, sonra həmin şirkət binanı bir başqa şirkətə satır. Binanın satıldığı yeni şirkət rəhbəri də həmin binaları yenidən başqa müştərilərə satır. Sonda hər iki mənzil sahibi əli aşından da, vəli aşından da olur. Əvvəlllər belə problemlərə tez-tez rast gəlinsə də, hazırda bu cür problemlərin qarşısı aidiyyatı qurumlar tərəfindən alınıb. Amma bu o demək deyil ki, yeni tikilən binalardan mənzil alarkən maklerlərə və şirkətlərə aldanaraq ehtiyatı əldən vermək lazımdır.
Kaspi.az