Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti (AQC) tərəfindən Bakı şəhərinin daşınmaz əmlak bazarında aparılan araşdırmanın nəticələri açıqlanıb. Qiymətləndirməyə əsasən, 2026-cı ildə paytaxtda torpaq sahələri, yeni və köhnə tikili mənzillər, fərdi yaşayış evləri və qeyri-yaşayış obyektləri üzrə qiymətlər artıb.
Araşdırma göstərir ki, Bakının daşınmaz əmlak bazarında qiymət dəyişiklikləri bütün rayonlarda və əmlak növlərində eyni səviyyədə olmayıb. Artımın tempi əmlakın növündən, yerləşdiyi rayondan, bazardakı tələb və təklifdən, ərazinin xüsusiyyətlərindən və alıcı davranışından asılı olaraq fərqlənib.
AQC qiymətləndirmə zamanı bazar qiymətlərinin təhlili, əvvəlki dövrlərlə müqayisələr, rayonlar üzrə qiymət fərqləri, bazar iştirakçılarının və ekspertlərin rəyləri, sorğu nəticələri, eləcə də tələb-təklif dinamikasını nəzərə alıb. Rayonlar üzrə göstəricilərin hesablanmasında ərazilərin bazardakı çəkisi və əhali amili də nəzərə alınıb.
Torpaq bazarında ən yüksək artım Səbaildə qeydə alınıb
AQC-nin hesablamalarına görə, 2026-cı ildə Bakı şəhərində torpaq sahələrinin qiyməti orta hesabla 17,0% artıb. Rayonlar üzrə ən yüksək artım Səbaildə qeydə alınıb - 28,6%. Yasamalda qiymətlər 25,6%, Nəsimidə 23,1%, Nizamidə isə 21,1% yüksəlib. Xəzər rayonunda artım 19,1%, Nərimanovda 18,6%, Xətaidə 15,6% təşkil edib. Nisbətən aşağı artım Binəqədidə (14,1%), Sabunçuda (11,6%), Suraxanıda (10,6%), Pirallahıda (8,1%) və Qaradağda (7,6%) müşahidə olunub.
Köhnə tikililərdə qiymət artımı 10,6% olub
Köhnə tikili mənzillər üzrə Bakı şəhərində orta illik qiymət artımı 10,6% səviyyəsində müəyyənləşib. Bu seqmentdə ən yüksək artım Səbail rayonunda - 20,1%, Yasamalda - 19,5%, Nəsimidə - 15,6%, Nərimanovda isə 13,7% olub. Xətai rayonunda köhnə tikili mənzillərin qiyməti 12,4%, Suraxanıda 11,6%, Sabunçuda isə 10,9% artıb. Qaradağda artım 5,2%, Pirallahıda 5,1%, Xəzərdə 6,2%, Binəqədidə isə 6,8% təşkil edib.
Yeni tikililərdə artım 14,3%-ə çatıb
Yeni tikili mənzillər üzrə Bakı şəhərində orta qiymət artımı 14,3% təşkil edib. Ən yüksək göstərici Səbail rayonunda qeydə alınıb - 22,0%. Yasamalda artım 20,6%, Xətaidə 19,0% olub. Nəsimi və Nərimanov rayonlarında qiymətlər 17,8%, Nizamidə 16,4%, Binəqədidə isə 15,0% artıb. Digər rayonlarda artım daha aşağı olub. Belə ki, Suraxanıda 9,8%, Sabunçuda 10,0%, Pirallahıda 7,5%, Xəzərdə 6,1%, Qaradağda isə 5,0% artım qeydə alınıb. AQC-nin qiymətləndirməsinə əsasən, yeni tikili mənzillərdə qiymət artımına yeni layihələrin yerləşməsi, tikinti keyfiyyəti, infrastruktura çıxış, nəqliyyat əlçatanlığı və yaşayış komplekslərinin imkanları ilə yanaşı, müasir mənzillərə olan tələbat da təsir göstərir.
Fərdi yaşayış evləri də bahalaşıb
Fərdi yaşayış evləri üzrə Bakı şəhərində orta illik qiymət artımı 13,5% olub.
Bu seqmentdə də ən yüksək göstərici Səbail rayonunda qeydə alınıb - 24,3%.
Nizamidə artım 17,1%, Nərimanovda 16,9%, Xəzərdə 16,6%, Nəsimidə 14,3%, Sabunçuda isə 13,9% təşkil edib.
Binəqədidə fərdi yaşayış evlərinin qiyməti 12,8%, Suraxanıda 11,5%, Yasamalda 10,6%, Xətaidə 9,8% artıb.
Qaradağda artım 7,1%, Pirallahıda isə 8,1%səviyyəsində olub.
Qeyri-yaşayış obyektlərində Səbail öndədir
Qeyri-yaşayış obyektləri üzrə Bakı şəhərində orta illik qiymət artımı 13,0% təşkil edib.
Ən yüksək artım Səbail rayonunda qeydə alınıb - 27,0%.
Nəsimi və Nərimanov rayonlarında qeyri-yaşayış obyektlərinin qiyməti 24,3%, Xətaidə 17,0%, Yasamalda 12,6%, Nizamidə isə 12,4%artıb.
Xəzərdə artım 10,9%, Binəqədidə 10,7%, Suraxanıda 9,0%, Sabunçuda 7,3% olub.
Qaradağda qiymətlər 5,6%, Pirallahıda isə 3,0% yüksəlib.
AQC-yə görə, bu seqmentdə qiymətlərin formalaşmasında obyektin yerləşdiyi ərazi, piyada və avtomobil axını, kommersiya potensialı, ətraf ərazinin inkişaf səviyyəsi və biznes fəaliyyəti üçün əlverişli şərait əsas rol oynayır.
Avqust-sentyabr aylarında da artım davam edib
AQC-nin 2026-cı ilin avqust-sentyabr ayları üzrə aylıq qiymətləndirməsi də Bakı daşınmaz əmlak bazarında bahalaşmanın davam etdiyini göstərir.
Əmlak kateqoriyaları üzrə aylıq orta artım belə olub:
Bütün əsas əmlak kateqoriyaları üzrə Bakı şəhərində aylıq orta qiymət artımı 1,36%təşkil edib.
Ən yüksək aylıq artım torpaq sahələrində qeydə alınıb. AQC bunu əsasən torpaq təklifinin məhdud olması və müəyyən ərazilərdə torpağa tələbin daha yüksək olması ilə əlaqələndirir.
Köhnə tikili mənzillərdə 0,9%-lik artım isə bu seqmentdə qiymətlərin digər əmlak kateqoriyaları ilə müqayisədə daha sabit dəyişdiyini göstərir.
Bakı bazarında artımın tempi rayonlara görə dəyişir
AQC-nin araşdırması göstərir ki, Bakı daşınmaz əmlak bazarında vahid qiymət artımı modeli formalaşmayıb. Eyni şəhər daxilində ayrı-ayrı rayonlarda və əmlak seqmentlərində əhəmiyyətli fərqlər mövcuddur. 2026-cı il üzrə orta göstəricilərə əsasən, ən yüksək artım torpaq sahələrində - 17,0% olub. Sonrakı yerlərdə yeni tikili mənzillər - 14,3%, fərdi yaşayış evləri - 13,5%, qeyri-yaşayış obyektləri - 13,0% və köhnə tikili mənzillər - 10,6% qərarlaşıb.
Rayonlar üzrə nəticələrdə Səbail, Yasamal, Nəsimi və Nərimanov bir sıra əmlak kateqoriyalarında daha yüksək artım göstəriciləri ilə seçilir. Digər tərəfdən, bəzi rayonlarda qiymət artımı daha aşağı səviyyədə qalıb.
AQC: Orta göstəricidən daha çox konkret lokasiyaya baxmaq lazımdır
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin qənaətinə görə, 2026-cı ildə Bakı daşınmaz əmlak bazarında əsas tendensiyalardan biri qiymət artımının davam etməsi ilə yanaşı, rayonlar və əmlak növləri arasındakı fərqlərin daha aydın görünməsidir.
Bu baxımdan daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı yalnız Bakı üzrə orta göstəricilərin nəzərə alınması kifayət etmir. Əmlakın növü, yerləşdiyi rayon və konkret lokasiya, infrastruktur, nəqliyyat əlçatanlığı, ərazinin inkişaf perspektivi, tələb-təklif nisbəti və bazarın konkret seqmenti birlikdə qiymətləndirilməlidir.